■中国经济时报记者 周雪松
前不久国务院常务会议强调，“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，近日召开的中央城市工作会议也强调，“高质量开展城市更新”“加快构建房地产发展新模式”。广开首席产业研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平在接受中国经济时报记者采访时表示，年初以来，全国商品房销售及房价跌幅明显收窄，部分地区房地产市场发生了积极的变化。为推动下半年房地产市场止跌走稳，宏观政策和产业政策应加大力度推进并增强针对性，须在供需两端加大政策刺激力度。
部分地区房地产市场发生积极变化
中国经济时报：从上半年房地产市场表现来看，您认为有哪些值得关注的特点？对房企业绩波动较大怎么看？市场是否会进一步呈现以价换量特征？
连平：年初以来，全国商品房销售及房价跌幅明显收窄，部分地区房地产市场发生了积极的变化。截至6月底，商品房销售面积累计同比下跌3.5%，跌幅较2024年底收窄9.4个百分点；新房价格月均环比下跌0.2%，二手房价格月均环比下跌0.4%，均较2024年月均水平跌幅收窄0.3个百分点。自2024年三季度末政策“组合拳”出台后，房地产市场总体跌势放缓，一线和部分重点二线城市去库存有所加快，住宅销售保持两位数增长。去年“白名单”信贷规模达到5万亿元，今年政策继续推进，为房企风险管控起到了积极的作用。
根据公开信息，上半年全国房企业绩存在分化。与去年同期相比，部分央企、国有的房地产开发商销售回暖，部分营收同比增长超过三成，主因是这部分房企的商品房资产主要聚焦在一线和重点二线城市，上半年整体销量情况不错。相较之下，由于大部分民营和中小房企存量房产主要是三、四线，低能级地区资产，房地产市场需求不济，导致其营收下降较为明显，同时还面临存量土地资产减值等财务压力。因此，房地产开发商经营状况差异度较大。
目前，房地产市场仍处于中长期调整阶段，房地产开发商资产负债率普遍处于偏高水平，大部分开发商年化销售能力持续下降，一半上市房企现金短债比不到1，经营性现金流减少导致现金流压力仍处于高水平。下半年房企偿债压力仍然较大。预计未来一个阶段，经营困难的房企仍将采取“以价换量”“降价促销”等方式吸引购房者，促进销售回款。
下半年可能是楼市走稳的关键阶段
中国经济时报：当前楼市恢复基础尚不牢固，主要是什么原因？中央城市工作会议提出“高质量开展城市更新”“加快构建房地产发展新模式”对促进楼市企稳有何意义？
连平：从中长期视角来看，当前我国房地产市场正处于结构调整阶段，房地产市场供需结构发生了很大的变化，居民部门购买力与预期收入远不及过去“地产黄金时代”。城镇化发展正从过往全面快速发展的阶段逐步转向更为聚焦于城市群、都市圈的发展阶段，曾经经历过“井喷”行情的大部分三、四线城市，因长期积累的购房需求已基本释放，难以成为拉动住房市场的主要“生力军”。
近年来，城镇居民收入增速放缓至5%左右，金融及银行理财产品收益率逼近2%左右的水平，购房者对房价的预期以看平和下跌为主，居民部门综合收入增长预期弱化对买房的信心产生负面影响。而受制于资金供给问题，房企经营能力面临巨大考验，购房者对于房企楼盘建造质量以及楼宇交付的担忧情绪仍然存在，购房者的买房行为相较于过去而言更为理性和谨慎。
短期来看，施工面积的下降将继续拖累建安工程建设进程及相关投资。房企市场化新开工项目建设总体将保持收缩格局，占到房地产投资六成以上的建安工程投资可能在2025年仍然面临不小的下行压力。下半年很可能是本轮房地产深度调整转向逐步走稳的关键阶段。
鉴于本轮调整已近四年之久，且政策支持力度空前，但库存却依然居高难下，实难作出短期市场即可走出止跌企稳的判断。不过，从中央城市工作会议来看，提出了七大任务，其中，包括“高质量开展城市更新”和“加快构建房地产发展新模式”等内容，这将助力房地产市场止跌回稳。
应该看到，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，虽然房地产供求关系发生了重大变化，但改善性住房需求和城市更新需求仍然巨大，楼市具有平稳健康发展的基础和条件。
政策应加大力度推进并增强针对性
中国经济时报：展望下半年，楼市走势如何，对稳楼市有哪些建议？
连平：展望下半年，如果没有更多增量政策出台的话，基于人口周期及二季度房地产市场表现来看，房地产市场将延续收缩格局。去库存仍是商品房市场的主线，短期来看，房地产市场全面止跌回稳难度较大。
预计宏观住房政策仍将保持支持态度，房贷市场利率可能适度走低，各地购房门槛总体趋于市场化操作，壁垒减少，帮助刚性和改善性住房需求释放。预计全年商品房销售面积同比下降5%左右，新房和二手房价格同比下跌2%—4%。
因此，当前应尽快落实中央城市工作会议精神，加快出台相关配套政策，提振市场信心，激活楼市需求。
为推动下半年房地产市场止跌走稳，宏观政策和产业政策应加大力度推进并增强针对性。在需求端，建议进一步采取措施推动需求释放。进一步适度下调房贷利率，优化个人住房财税优惠政策。下半年在推动LPR下行的同时，降低住房公积金贷款中长期利率25个基点。由于大城市住房需求体量大，改善性住房购房需求相对更为强劲，建议大城市所在的商业银行可以适当减少二套房贷款加点利率幅度20个基点左右。建议进一步降低契税。适度减免保障性租赁住房的税费。印花税和个人所得税在140平方米以上的住宅税率方面仍有进一步调降的空间。
在供给端，建议出台针对性更强的政策支持房企，以促进房地产缓跌走稳。下半年应加快“白名单”信贷安排步伐，以改善房企流动性状况。建议资本市场全年安排千亿元以上规模的公募REITs，满足相关项目的融资需求，更好地盘活存量资产。为更好地应对房企风险，建议增加非银融资渠道，做好不良资产处置计划的准备工作，引入不良资产管理公司、地方国资等其他机构，加大力度缓释房企现金流和债务压力，降低其流动性风险和债务违约风险。建议增加一线和重点二线城市住宅用地供给，满足当地住房市场和房企需求。
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